Rénovation appartement

Rénovation appartement : étapes, budget, points d'attention, durée des travaux, TVA applicable

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Qu’il s’agisse d’une petite rénovation avec un simple rafraîchissement ou d’une rénovation complète, la rénovation d’un appartement, à l’instar d’une maison, est un projet excitant mais qui ne s’improvise pas. Vous vous faciliterez la vie en comprenant et établissant à l’avance ce qu’impliquent les différents travaux à réaliser.

La rénovation d’appartement doit viser à en optimiser l’aménagement, l’espace de vie, l’isolation et le confort. Elle vous permet, par exemple, de bénéficier de températures équilibrées à l’intérieur du logement, ce qui comporte des avantages écologiques et économiques.

Une rénovation d’appartement peut également vous permettre d’adapter votre logement suite à son achat ou suite à l’évolution de ses usages : ajout d’une pièce supplémentaire pour l’arrivée d’un enfant, adaptation du logement à une personne âgée ou à mobilité réduite.

Les étapes de rénovation d'un appartement

rénovation appartement

1. Répertoriez tous les travaux nécessaires à la rénovation de votre appartement

Faites un tour complet de l’appartement, pièce par pièce, et listez les travaux nécessaires
. Vérifiez ou faites vérifier les installations électrique, de chauffage et de plomberie. Sont-elles aux normes ?

Vous pourriez entre autres penser aux travaux suivants pour la rénovation de votre appartement, dans l’ordre chronologique :

  • Démolition : suppression d’une cheminée, de murs (porteurs), de cloisons, enlèvement des revêtements de sol, de portes, etc.
  • Remise en état ou remplacement du gros œuvre
  • Saignées, passages de gaines, d\’évacuations, création de tous les accès pour les futurs aménagements
  • Encastrement des matériels électriques et de la plomberie
  • Isolation thermique et/ou phonique
  • Pose des menuiseries
  • Pose des cloisons / plafonnage des murs et plafonds
  • Chape sur le sol afin d’accueillir le nouveau revêtement
  • Pose de revêtements de sol et de murs
  • Pose des équipements sanitaires, cuisine, dressing, etc.
  • Pose des peintures

2. Pensez à l’éventuel permis d’urbanisme à obtenir et interventions d’un architecte ou d’un ingénieur civil

En théorie, tous les travaux nécessitant un permis d’urbanisme exigent également l’intervention d’un architecte. Bien que les travaux de second œuvre et de finitions ne nécessitent pas de permis de bâtir, certains aménagements/transformations en sont tout de même tributaires. Citons par exemple le remplacement des châssis visibles depuis l’espace public sans maintenir les formes initiales (le cintrage, les divisions apparentes, les parties fixes et les parties ouvrantes…). En cas de nécessité d’un permis d’urbanisme, prenez-y vous bien tôt : des délais de plusieurs mois étant courants.

De même, si votre rénovation d’appartement inclut la démolition d’un mur porteur, l’intervention d’un ingénieur civil en stabilité sera requise. La plupart des entreprises générales travaillent cependant avec leur ingénieur et pourront inclure directement les services et coûts liés à son intervention dans leur offre.

3. Pensez à l’éventuel financement à obtenir

Si votre budget ne permet pas de financier l’entièreté des travaux souhaités dans votre appartement, prenez-y vous à temps pour entreprendre les démarches nécessaires à l’obtention d’un emprunt. Considérez toutes les options envisageables : prêt rénovation, prêt personnel, extension de l’hypothèque, etc.

4. Prenez le temps pour comparer et choisir votre professionnel

Réaliser des travaux de rénovation appartement représente souvent un investissement conséquent et le succès de ces travaux en dépendra en grande partie. Outre votre confiance, c’est également cet investissement qui est remis aux mains d’un entrepreneur. Bien choisir un entrepreneur doit donc être une décision bien réfléchie et ne peut être hasardeuse.

Est-il fiable ? Sérieux ? Solvable ? Autant de questions que nous tentons d’éclaircir ici.

5. Que faire pendant les travaux ?

Il est idéal de prévoir quelques visites avec l’entrepreneur, par exemple une fois par semaine, pour effectuer un état des lieux (formels ou non). Ceci vous permettra entre autres de vérifier :

  • que les travaux effectués dans votre appartement soient conformes au contrat d’entreprise ;
  • que les travaux soient exempts de défauts ou vices apparents ;
  • de constater l’avancée des travaux ; vous pourrez ainsi vous assurer personnellement que les factures d’état d’avancement sont cohérentes.

A noter que la responsabilité en terme de sécurité et de vol reste à charge du professionnel. Il est ainsi toujours préférable de visiter les lieux en sa présence.

6. La réception des travaux

La réception à la fin d’un chantier est une phase cruciale. Elle consiste à vérifier si les travaux ont été achevés et ont été exécutés conformément à la convention et aux règles de l’art. Sans cette dernière, vous vous exposez à d’éventuels litiges qui peuvent durer et dont l’issue est incertaine.

La réglementation concernant la réception est assez limitée, à l’exception des travaux soumis à la loi Breyne. Ainsi, il est fortement conseillé de prévoir une clause dans le devis qui précise que la réception provisoire vaut également comme agréation des travaux. Si aucune clause n’est prévue à cet effet, la réception peut être considérée comme tacite à partir du moment où le maître d’ouvrage paie la totalité du prix des travaux ou occupe le bien sans aucune réserve ni observation.

Remarques spécifiques à la rénovation d'appartement

rénovation appartement

Certains travaux sont difficilement réalisables voire même impossibles si votre bien fait partie d’un immeuble à appartements. Renseignez-vous au préalable auprès du syndic de l’immeuble.

Citons par exemple :

  • Abattre des murs porteurs de l’ensemble de l’immeuble : certains murs assurent la stabilité de l’ensemble de l’immeuble et non pas seulement de votre appartement ;
  • Le remplacement de vos châssis : vous devrez certainement respecter les règles imposées par le syndic en terme de matériau, de couleur et de forme. Par ailleurs, un changement d’aspect extérieur de votre appartement visible depuis l’espace publique nécessiterait un permis d’urbanisme, ce que vous préférez éviter ;
  • Le remplacement de votre installation de chauffage : il se peut fortement que vous deviez demander l’autorisation du syndic de l’immeuble pour pouvoir couper le réseau de l’ensemble de l’immeuble. Ceci ne peut évidemment se faire à n’importe quelle période de l’année.
  • Un aménagement différent de vos sanitaires peut s’avérer compliquer dans le cas où les gaines techniques et conduits d’évacuation sont communs à l’immeuble, ce qui est la plupart du temps le cas.

BIen choisir son professionnel

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1. Ne vous précipitez pas et rencontrez des entrepreneurs

Prenez le temps de rencontrer des professionnels et de comparer leurs offres. Une relation de confiance doit s’installer entre vous, il est donc crucial de les rencontrer et de leur faire part de vos besoins. Le premier contact en dit souvent long sur le professionnel. Est-il à l’écoute de vos besoins ? Vous conseille-t-il bien pour la rénovation de votre appartement (différentes techniques, matériaux, etc.) ? Autant de questions auxquelles vous ne pouvez avoir réponses qu’en le rencontrant.

2. Analysez bien vos devis et privilégiez la qualité

Une fois que vous avez rencontré plusieurs entrepreneurs et avez reçu plusieurs offres pour la rénovation de votre appartement, ne vous arrêtez pas juste à une comparaison des prix. Prêtez attention aux détails pour être certain que tout est bien inclus et qu’il n’y aura pas de suppléments (*). Un bon devis est un devis détaillé. Si un devis est bien moins cher ou au contraire plus cher que les autres, posez-vous des questions. Il se peut que les matériaux utilisés soient différents par exemple ou que la qualité de travail du professionnel ne soit pas similaire.

3. Recommandations d’un proche… à prendre avec des pincettes

On choisit souvent une entreprise de construction ou de rénovation sur base de la recommandation d’un ami ou d’un membre de la famille. Evidemment, c’est un plus. Mais c’est malheureusement insuffisant comme certains cas l’ont déjà démontré. La qualité d’un entrepreneur ne peut se résumer à un seul chantier. Si vous avez obtenu plusieurs références de vos proches, foncez ! sinon, nous vous conseillons de lire les points suivants.

4. Le numéro de TVA et l’accès aux corps de métier

Pour rouler en voiture, il vous faut un permis de conduire. De même, pour la plupart des professions de la construction, les entrepreneurs doivent prouver qu’ils disposent de la compétence professionnelle requise. Chaque entrepreneur doit en effet s’inscrire auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) via un guichet d’entreprises et mentionner les activités commerciales qu’il exerce. Ce guichet vérifie si l’entrepreneur répond bien aux aptitudes professionnelles requises et, dans le cas d’une profession réglementée, s’il a les compétences techniques nécessaires.

SPF Finance

5. La santé financière : obligation de retenue pour dettes sociales et fiscales, ratios de solvabilité, liquidité, et rentabilité

Un entrepreneur qui éprouve des difficultés à honorer le paiement des charges vis-à-vis des institutions est un premier indicateur de mauvaise santé financière. De plus, via une analyse des comptes annuels, il est possible de juger de la solvabilité, liquidité, et rentabilité d’une entreprise. Nous vous invitons à lire notre guide Entreprise de rénovation : comment bien la choisir ? pour plus de détails.

La rénovation de votre appartement avec BobUp

Vous ne savez pas par où commencer pour choisir un entrepreneur ? Sur BobUp, vous avez accès aux profils et réalisations d’une multitude de professionnels de confiance, dont la santé financière et administrative est vérifiée mensuellement, et qui sont évalués par les maîtres d’ouvrage ayant déjà fait appel à eux. En fonction du type de travaux souhaités dans votre appartement, nous vous recommandons trois professionnels les plus pertinents possibles. Et, oui, c’est gratuit, notre Assurance Travaux également.

Budget de rénovation d'un appartement

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Petite rénovation

de 150 à 450€/m2 TTC

Pour des petits travaux dans un appartement en relativement bon état et qui ne nécessite pas de changement structurel :

  • Rafraîchir les peintures
  • Parquet stratifié dans les chambres et salon
  • Carrelage dans la salle d\’eau et cuisine
  • Petite mise aux normes électriques
  • etc.

Ne sont pas compris dans ce budget les travaux d\’isolation, de châssis, de plomberie, les travaux d’électricité conséquents, etc…

Rénovation classique

de 450 à 1.000€/m2 TTC

Une rénovation classique s\’effectue dans un appartement en état correct mais qui nécessite quelques changements structurels en plus de la « petite rénovation » :

  • Rénovation de murs
  • Nouvelles cloisons
  • Rénovation de la cuisine
  • Rénovation de la salle de bain (et plomberie)
  • Mise aux normes électriques
  • Nouveaux châssis
  • etc.

Rénovation complète

de 1.000 à 1.500€/m2 TTC

Pour un appartement en mauvais état ou avec refonte de la structure ; des travaux encore plus importants :

  • Toutes les opérations qui requièrent une modification structurelle profonde du logement
  • Refonte complète de l\’électricité, la plomberie et l\’isolation
  • Gros travaux de plomberie
  • Nouvelle installation électrique
  • Destruction ou modification de murs porteurs
  • etc.

Comme vous l\’aurez compris, le prix de la rénovation d’un appartement dépend de nombreux critères : son état actuel, les travaux souhaités, sa surface, le recours ou non à un architecte, la qualité des matériaux, les finitions, etc.

Le plus simple étant toujours de demander différentes offres pour rénover votre appartement, car seuls des professionnels peuvent estimer précisément le budget à prévoir pour rénover votre appartement de A à Z. Ils pourront par ailleurs vous aiguiller vers des solutions alternatives pour optimiser votre budget.

Pour avoir une idée de prix plus précise sur les différents postes à rénover, nous vous invitons à consulter nos différents estimateurs travaux, bien que ceux-ci ne remplacent pas l\’estimation effectuée par un professionnel qui pourra voir les lieux.

Durée estimative des travaux

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TVA applicable

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Le taux standard applicable à la rénovation appartement est de 21%.

Conditions pour pour bénéficier du taux réduit de 6%

Les travaux de rénovation et/ou de réparation de votre appartement peuvent bénéficier d\’un taux de TVA de 6 % (au lieu de 21 %). Cet avantage fiscal s\’applique à tous les travaux de rénovation et de réparation d\’un logement privé, pour autant que :

  • l\appartement soit exclusivement utilisée en tant que logement privé (ou seulement une partie accessoire est utilisée pour exercer votre profession)
  • l\’appartement ait été utilisée pour la première fois il y a au moins dix ans
  • les travaux soient facturés directement à l\’utilisateur final (le propriétaire ou le locataire)
  • les travaux de rénovation de l\’appartement concernent l\’habitation elle-même et répondent à ces conditions

Des informations plus détaillées sur les conditions et exceptions de la TVA à 6 % en cas de rénovation sont disponibles sur le site du SPF Finances.

Liste de tous les estimateurs travaux

Découvrez nos guides complets de rénovation